Question 1

Wat doet een syndicus precies?

Accepted Answer

Een syndicus beheert het administratief, technisch, financieel en juridisch reilen en zeilen van een mede-eigendom. Bij Syni Co staat persoonlijk en transparant beheer centraal: van het organiseren van de Algemene Vergadering tot het opvolgen van herstellingen en het beheren van de gemeenschappelijke kosten.

Question 2

Is een syndicus wettelijk verplicht?

Accepted Answer

Ja. Sinds de wet op de mede-eigendom (BW art. 3.84 e.v.) is elke mede-eigendom verplicht een syndicus aan te stellen. Die syndicus moet erkend en geregistreerd zijn bij het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). Syni Co is BIV-titularis onder nummer 507.979.

Question 3

Wat is het verschil tussen een vrijwillige en een professionele syndicus?

Accepted Answer

Een vrijwillige syndicus is een mede-eigenaar die het beheer kosteloos opneemt; een professionele syndicus zoals Syni Co is een erkend BIV-kantoor met aansprakelijkheidsverzekering, vorming en wettelijke garanties. Voor gebouwen vanaf 8 kavels is een professionele aanpak doorgaans rendabeler én veiliger.

Question 4

In welke gemeentes is Syni Co actief?

Accepted Answer

We werken hoofdzakelijk in Antwerpen en de Antwerpse rand: Deurne, Berchem, Borgerhout, Wilrijk, Merksem, Ekeren, Hoboken, Mortsel en Edegem. Ons kantoor zit op de Wouter Haecklaan 5B in Deurne — korte lijnen, snelle plaatsbezoeken.

Question 5

Wat maakt Syni Co anders dan een groot syndicuskantoor?

Accepted Answer

Schaal en persoonlijkheid. Bij Syni Co kent uw zaakvoerder uw gebouw bij naam. We combineren MRE-expertise en BIV-titularisschap met de wendbaarheid van een onafhankelijk kantoor — geen callcenter, geen forfaits met verborgen kosten.

Question 6

Hoe vaak vindt er een Algemene Vergadering plaats?

Accepted Answer

Minstens één keer per jaar — de jaarlijkse Algemene Vergadering. Bijkomende buitengewone vergaderingen kunnen worden samengeroepen op vraag van mede-eigenaars die samen minstens 1/5 van de aandelen vertegenwoordigen.

Question 7

Kan ik een volmacht geven aan iemand anders?

Accepted Answer

Ja. Elke mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een volmacht. Eén persoon mag maximaal 3 volmachten ontvangen, tenzij de volmachten samen minder dan 10% van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigen.

Question 8

Wanneer ontvang ik de uitnodiging?

Accepted Answer

Wettelijk minstens 15 dagen vóór de vergadering, samen met de agenda, het bewijsstuk van de oproeping en de documenten waarover gestemd wordt. Bij Syni Co versturen we doorgaans 21 dagen op voorhand, zodat u tijd heeft om vragen voor te bereiden.

Question 9

Welke meerderheden gelden er voor beslissingen?

Accepted Answer

Afhankelijk van het onderwerp: gewone meerderheid (klein onderhoud), 2/3 (grote werken, statutenwijziging), 4/5 (afbraak/heropbouw), of unanimiteit (bepaalde quotawijzigingen). De syndicus geeft op de AV aan welke meerderheid van toepassing is.

Question 10

Kan ik de notulen achteraf inzien?

Accepted Answer

Ja, de notulen worden binnen 30 dagen verstuurd naar alle mede-eigenaars en gearchiveerd in uw digitaal dossier. Beslissingen kunnen binnen 4 maanden worden aangevochten via de vrederechter.

Question 11

Welke boekhouding gebruikt een syndicus?

Accepted Answer

Voor gebouwen vanaf 20 kavels is een dubbele boekhouding verplicht (zoals bij een onderneming); kleinere gebouwen mogen een vereenvoudigde boekhouding voeren. Syni Co past in beide gevallen een transparante boekhouding toe met kwartaalrapportering.

Question 12

Wie controleert de rekeningen van de syndicus?

Accepted Answer

De rekencommissaris — een mede-eigenaar die door de AV wordt aangesteld. Die controleert jaarlijks de boeken vóór ze ter goedkeuring aan de AV worden voorgelegd. Wij ondersteunen de rekencommissaris met heldere boekhoudkundige stukken.

Question 13

Wat als een mede-eigenaar niet betaalt?

Accepted Answer

We sturen automatisch een eerste herinnering, gevolgd door een aangetekende ingebrekestelling. Als betaling uitblijft, schakelen we — na goedkeuring — een gerechtsdeurwaarder of advocaat in. De kosten worden conform de wet doorgerekend aan de wanbetaler.

Question 14

Heeft de VME een eigen bankrekening?

Accepted Answer

Ja. Elke VME die Syni Co beheert, heeft minimaal twee eigen rekeningen (werkkapitaal + reservekapitaal) op naam van de VME zelf — nooit op naam van de syndicus. Dit is wettelijk verplicht en biedt maximale bescherming.

Question 15

Kan ik mijn syndicus ontslaan?

Accepted Answer

Ja. De AV kan met gewone meerderheid een einde maken aan het mandaat van de syndicus. Het contract loopt doorgaans 3 jaar maar kan voortijdig beëindigd worden mits respect voor de opzegtermijn (3 maanden, tenzij anders bedongen).

Question 16

Wat als een mede-eigenaar overlast veroorzaakt?

Accepted Answer

We sturen een formele aanmaning conform het basisreglement van mede-eigendom. Bij blijvende overlast kan de VME — na AV-beslissing — een procedure starten voor de vrederechter. Wij coördineren met de advocaat van de VME.

Question 17

Wat staat er in het basisreglement?

Accepted Answer

Het basisreglement legt de werking van de VME vast: kavelverdeling, quotawijziging, gebruik van gemene delen, huishoudelijk reglement. Het is een notariële akte en kan enkel gewijzigd worden met de wettelijk vereiste meerderheid.

Question 18

Bij wie moet ik zijn voor een geschil tussen mede-eigenaars?

Accepted Answer

Bij geschillen tussen individuele mede-eigenaars zonder weerslag op de VME bemiddelt de syndicus informeel. Echte conflicten (servituten, gebruik van gemene delen) worden behandeld door de vrederechter. Wij bereiden de dossiers voor en werken samen met gespecialiseerde advocaten.

Question 19

Wat kost een syndicus per maand?

Accepted Answer

Een professionele syndicus kost gemiddeld €15 tot €25 per kavel per maand, afhankelijk van de omvang van het gebouw, de complexiteit en de gewenste dienstverlening. Syni Co maakt vooraf een transparante offerte op maat — vraag er gerust een aan.

Question 20

Zijn er verborgen kosten?

Accepted Answer

Nee. Onze offerte vermeldt expliciet welke prestaties inbegrepen zijn (forfaitaire post) en welke prestaties extra worden gefactureerd (zoals tussentijdse vergaderingen, gerechtelijke procedures). U weet vooraf waar u aan toe bent.

Question 21

Hoe wordt de syndicus betaald?

Accepted Answer

Het ereloon wordt betaald door de VME (Vereniging van Mede-eigenaars), niet door de individuele mede-eigenaar rechtstreeks. Het bedrag is opgenomen in de gemeenschappelijke kosten en wordt jaarlijks goedgekeurd op de Algemene Vergadering.

Question 22

Kan ik de jaarafrekening online raadplegen?

Accepted Answer

Ja. Elke mede-eigenaar krijgt toegang tot een persoonlijk digitaal dossier met facturen, afrekeningen, notulen en gebouwdocumenten — 24/7 beschikbaar.

Question 23

Wat is het verschil tussen werkkapitaal en reservekapitaal?

Accepted Answer

Het werkkapitaal dekt de lopende uitgaven van het lopende boekjaar (poetsdienst, energie, klein onderhoud). Het reservekapitaal is een spaarpot voor grote werken (gevelrenovatie, lift, dakvernieuwing). Sinds 2019 is een reservekapitaal verplicht voor gebouwen ouder dan 5 jaar.

Question 24

Wie beslist over herstellingen?

Accepted Answer

Dringende kleine herstellingen mag de syndicus zelf opdracht geven (lift defect, lekkage). Grote werken vragen een beslissing van de AV. Voor planmatig onderhoud werken we met een meerjarig onderhoudsplan dat de AV goedkeurt.

Question 25

Hoe worden aannemers gekozen?

Accepted Answer

Voor werken boven een afgesproken bedrag (doorgaans €3.000) vragen we minimum drie offertes op. De AV beslist. Wij werken bij voorkeur met een vast netwerk van betrouwbare Antwerpse aannemers die we al jaren kennen — kwaliteit boven goedkoopte.

Question 26

Wat zijn de wettelijke keuringen?

Accepted Answer

Liften (elk semester), gasinstallatie (gemene delen), elektriciteit (om de 25 jaar, vroeger bij verkoop), brandblussers (jaarlijks), riolering, en de EPC voor gemeenschappelijke delen. Wij plannen en bewaken al deze keuringen automatisch.

Question 27

Wat doet de Vlaamse renovatieverplichting voor mijn gebouw?

Accepted Answer

Vanaf 2028 moeten residentiële gebouwen na elke notariële akte voldoen aan minimaal EPC label D, en label A tegen 2050. Voor gemeenschappelijke delen werken we een renovatietraject uit met subsidieadvies en haalbaarheidsstudie.

Question 28

Kan onze VME zomaar overstappen naar een andere syndicus?

Accepted Answer

Ja. De Algemene Vergadering kan met gewone meerderheid (50% + 1 van de aanwezige/vertegenwoordigde stemmen) beslissen om het mandaat van de huidige syndicus niet te verlengen of te beëindigen. Er is geen 'goede reden' vereist — het volstaat dat de meerderheid van de mede-eigenaars een andere keuze maakt.

Question 29

Wanneer is het beste moment om over te stappen?

Accepted Answer

Doorgaans op het einde van het lopende syndicusmandaat, wat samenvalt met de jaarlijkse Algemene Vergadering. Zet 'aanstelling syndicus' expliciet op de agenda en laat kandidaten vooraf een offerte indienen, zodat de AV een geïnformeerde keuze maakt. Overstappen buiten de AV kan ook, maar vraagt een buitengewone vergadering.

Question 30

Wat is de opzegtermijn van een syndicuscontract?

Accepted Answer

Een syndicuscontract wordt wettelijk aangegaan voor maximaal 3 jaar en is stilzwijgend niet verlengbaar. De opzegtermijn bedraagt standaard 3 maanden vóór het einde van het mandaat, tenzij het contract iets anders bepaalt. Aan het einde van het mandaat stopt het contract automatisch — geen opzeg nodig.

Question 31

Wat kost het om over te stappen?

Accepted Answer

Bij Syni Co rekenen wij geen opstartkost of overnamefee aan voor een normale overdracht. De uittredende syndicus mag wettelijk een redelijke vergoeding vragen voor de overdracht van het volledige dossier (doorgaans forfaitair vastgelegd in zijn contract), maar mag de overdracht nooit weigeren of vertragen.

Question 32

Hoe verloopt de overdracht van het dossier?

Accepted Answer

Binnen 30 dagen na het einde van zijn mandaat moet de vorige syndicus het volledige dossier overdragen: boekhouding, contracten, notulen, technische documenten, sleutels, en de saldi van werk- en reservekapitaal op de VME-rekeningen. Wij begeleiden de overname stap voor stap en signaleren onmiddellijk als er stukken ontbreken.

Question 33

Wat als de huidige syndicus tegenwerkt?

Accepted Answer

Een syndicus is wettelijk verplicht mee te werken aan een correcte overdracht. Bij vertraging of onvolledige overdracht kan de nieuwe syndicus formeel ingebrekestellen en desnoods een klacht indienen bij het BIV of een procedure starten voor de vrederechter. In de praktijk verloopt 95% van de overnames vlot.

Question 34

Verliezen we historiek of lopende dossiers bij een overstap?

Accepted Answer

Nee. Alle boekhouding, contracten en dossiers gaan integraal mee over. Bij Syni Co digitaliseren we bij overname het volledige archief zodat elke mede-eigenaar meteen toegang krijgt tot alle historische documenten via zijn persoonlijk online dossier.

Veelgestelde vragen

Algemeen

Algemene Vergadering

Boekhouding & rapportering

Juridisch & geschillen

Kosten & facturatie

Onderhoud & herstellingen

Overstappen van syndicus

Sommige vragen gaan over uw gebouw, niet over syndicusbeheer in het algemeen.